GEIG 2021 vs. 2026

Zusammenfassung: GEIG 2021 vs. kommende legislative Änderungen

Die aus der EPBD abzuleitenden Umsetzungsanforderungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Zeitliche Einordnung: Die neue EPBD ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten. Die Mitgliedstaaten, einschließlich Deutschland, haben zwei Jahre Zeit für die nationale Umsetzung, was bedeutet, dass das GEIG bis spätestens Mai 2026 angepasst werden muss.

Absenkung der Schwellenwerte: Die Anzahl der Stellplätze, ab der Bauherren und Eigentümer zur Schaffung von Ladeinfrastruktur verpflichtet sind, wird deutlich gesenkt. Dies vergrößert den Geltungsbereich des Gesetzes erheblich und umfasst zukünftig deutlich mehr Bau- und Sanierungsprojekte.

Erweiterung des Anforderungskatalogs: Die Änderung wird weit über eine bloße Erhöhung der Anzahl an Ladepunkten hinausgehen. Sie wird neue qualitative Anforderungen einführen. Dazu gehören die Pflicht zur Installation von intelligenten und bidirektional ladefähigen Ladepunkten sowie die Bereitstellung von Fahrradstellplätzen. Dies spiegelt einen ganzheitlichen Ansatz für nachhaltige Mobilität wider, welcher ebenfalls Bestandteil der EPBD ist.

Unmittelbare Geltung: Bereits jetzt gilt eine separate und oft übersehene Regelung: Alle Bestandsgebäude im Nichtwohnbereich mit mehr als 20 Stellplätzen müssen seit dem 1. Januar 2025 mindestens einen Ladepunkt vorhalten. Betroffen sind schätzungsweise 130.000 Gebäude bundesweit. Diese Verpflichtung besteht unabhängig vom EU-Umsetzungszeitplan.

Die bevorstehende Überarbeitung des GEIG darf nicht als isolierter regulatorischer Schritt des Europaparlaments gesehen werden, sondern als zentraler Baustein in einem umfassenden politischen Prozess zur Reduktion von CO₂-Emissionen im Gebäudesektor. Die parallelen Änderungen und Ergänzungen am GEIG und am Gebäudeenergiegesetz (GEG) verdeutlichen die koordinierte Strategie der Bundesregierung, die Klimaziele in den Bereichen Wärme und Mobilität gleichzeitig voranzutreiben. Eine sachkundige Einschätzung erfordert daher ein Verständnis der Zusammenhänge dieser Gesetze, die gemeinsam den rechtlichen Rahmen für eine klimaneutrale Immobilienwirtschaft bis 2045 schaffen sollen.

Das aktuell geltende GEIG 2021

Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) trat am 25. März 2021 in Kraft, nachdem es am 18. März 2021 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde. Es diente als nationales Umsetzungsgesetz für die EU-Richtlinie 2018/844 und zielte auf den Ausbau der Lade- und Leitungsinfrastruktur für Elektrofahrzeuge im Gebäudebereich. Im Kern definiert das Gesetz zwei wesentliche Komponenten: die Leitungsinfrastruktur und den Ladepunkt. Die Leitungsinfrastruktur umfasst vorbereitende, passive Elemente sowie Maßnahmen – wie die Verlegung von Schutzrohren oder den Aufbau von Kabeltrassen oder Kabelwegen zur späteren Verlegung der dann zur Anbindung der Ladepunkte benötigten elektrischen Leitungen. Der Ladepunkt beinhaltet die aktiven, betriebsbereiten elektrotechnischen Einrichtungen zur Ladung von Elektrofahrzeugen, umgangssprachlich auch als Wallbox oder Ladesäule bezeichnet.

Kernverpflichtungen und rechtliche Definitionen

Die Anforderungen aus dem GEIG 2021 unterscheiden sich nach Gebäudetyp, der Art der Baumaßnahme (Neubau vs. größere Renovierung) und der Anzahl der Stellplätze. Eine „größere Renovierung“ wird dabei als eine Sanierungsmaßnahme definiert, die mehr als 25 Prozent der Oberfläche der Gebäudehülle betrifft und den Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur des Gebäudes beinhaltet.

Grundlegende Verpflichtungen nach GEIG 2021:

Neubau von Wohngebäuden: Bei der Errichtung eines neuen Wohngebäudes mit mehr als fünf Stellplätzen muss jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet werden. Es besteht keine generelle Pflicht zur Errichtung eines Ladepunktes.

Neubau von Nichtwohngebäuden: Bei neuen Nichtwohngebäuden mit mehr als sechs Stellplätzen muss eine Leitungsinfrastruktur für jeden dritten Stellplatz vorgesehen und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt errichtet werden.

Größere Renovierungen von Wohngebäuden: Bei einer größeren Renovierung eines Wohngebäudes mit mehr als zehn Stellplätzen muss jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur ausgestattet werden.

Größere Renovierungen von Nichtwohngebäuden: Findet eine größere Renovierung an einem Nichtwohngebäude mit mehr als zehn Stellplätzen statt, muss eine Leitungsinfrastruktur für jeden fünften Stellplatz vorbereitet und mindestens ein Ladepunkt errichtet werden.

Sonderregelungen und Übergangsvorschriften

Das GEIG von 2021 enthält mehrere Ausnahmen und Sonderregelungen, die die Pflichten für bestimmte Eigentümer lockern. Dazu gehören:

• 7-Prozent-Regel: Die Verpflichtung zur Installation von Ladeinfrastruktur bei Renovierungen entfällt, wenn die damit verbundenen Kosten mehr als 7 Prozent der Gesamtkosten der Renovierungsmaßnahme übersteigen.
• KMU-Ausnahme: Nichtwohngebäude von kleinen und mittleren Unternehmen, die ihre Gebäude überwiegend selbst nutzen, sind ebenfalls von den Anforderungen ausgenommen.

Ein entscheidendes Merkmal des Gesetzes ist die sogenannte Quartierslösung. Sie erlaubt mehreren Eigentümern benachbarter Gebäude, ihre Verpflichtungen gemeinsam zu erfüllen. Dies erfolgt durch schriftliche Vereinbarungen über die gemeinsame Ausstattung von Stellplätzen mit Lade- oder Leitungsinfrastruktur und ermöglicht einen strategischen, kosteneffizienten Ausbau.

Eine wichtige und sofort wirksame Regelung ist die Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude, die nicht an eine Renovierung gekoppelt ist. Alle Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen müssen seit dem 1. Januar 2025 mindestens einen Ladepunkt bereitstellen. Diese Maßnahme zielt darauf ab, die Ladeinfrastruktur in den Städten kurzfristig zu erhöhen. Das GEIG 2021 kann als vorsichtiger, strategischer erster Schritt betrachtet werden. Der Schwerpunkt auf der passiven Leitungsinfrastruktur soll die anfänglichen Kosten niedrig halten und die spätere Nachrüstung von Ladepunkten erleichtern.

Die EPBD 2024 und ihre Auswirkungen auf Deutschland

Die Grundlage für die bevorstehenden GEIG-Änderungen und Ergänzungen bildet die neue EU-Richtlinie 2024/1275/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD), die am 8. Mai 2024 im Amtsblatt der EU verkündet wurde und am 28. Mai 2024 in Kraft trat. Als Teil des europäischen Grünen Deals verfolgt die Richtlinie das Ziel, den europäischen Gebäudebestand bis 2050 klimaneutral zu gestalten.

Die EPBD ist eine Richtlinie, deren Vorgaben von den Mitgliedstaaten innerhalb einer Frist von zwei Jahren in nationales Recht umgesetzt werden müssen. Für Deutschland bedeutet dies eine zwingende Anpassung des GEIG bis Mai 2026, wodurch Änderungen und Ergänzungen des GEIG 2021 unvermeidlich werden. Parallel dazu läuft ein separates Gesetzgebungsverfahren, das das GEIG ebenfalls betrifft: Tankstellenunternehmen mit mindestens 200 Standorten sollen verpflichtet werden, bis zum 1. Januar 2028 mindestens einen öffentlich zugänglichen Schnellladepunkt pro Standort zu betreiben. Dieses zusätzliche Gesetzgebungsverfahren verdeutlicht, dass die Bundesregierung das GEIG zunehmend als flexibles Instrument zur Steuerung der Elektromobilität in Deutschland einsetzt. Die bevorstehende Neuauflage ist somit nicht die einzige Veränderung; das GEIG entwickelt sich stetig weiter und wird zu einem wichtigen politischen Werkzeug.

Vergleich: GEIG 2021 vs. GEIG 2026 (Neuauflage)

Die geplante Neufassung wird die Verpflichtungen des GEIG in fast allen Bereichen erheblich verschärfen. Die bisherigen Schwellenwerte, die bestimmte Bauprojekte von den Auflagen ausnahmen, werden massiv gesenkt, was den Anwendungsbereich erheblich ausweitet.

Vergleich der Anforderungen für Wohngebäude:

	GEIG 2021	EPBD 2024
Neubau	> 5 Stellplätze	> 3 Stellplätze
Größere Renovierung	> 10 Stellplätze	> 3 Stellplätze
Anforderung: Neu/Renovierung	100% Leitungsinfrastruktur an jedem Stellplatz	Mindestens 1 Ladepunkt und Vorverkabelung für mindestens 50% der Stellplätze
Zusätzliche Anforderungen	Keine spezifischen	Mindestens 2 Fahrradstellplätze pro Wohneinheit

Wie in der Tabelle ersichtlich, wird der Auslöse-Schwellenwert für Neubauten von mehr als fünf auf mehr als drei Stellplätze gesenkt. Bei größeren Renovierungen sinkt der Schwellenwert von mehr als zehn auf ebenfalls mehr als drei Stellplätze. Damit werden künftig selbst kleinere Bauvorhaben von den Vorschriften erfasst. Darüber hinaus steigen die qualitativen Anforderungen: Die bloße Vorbereitung von Leerrohren wird durch die verpflichtende Errichtung mindestens eines Ladepunktes ergänzt. Die Kombination aus Ladepunkt und umfassender Vorverkabelung erhöht die Anforderungen, stellt aber von Anfang an eine funktionale Ladeinfrastruktur sicher.

Vergleich der Anforderungen für Nichtwohngebäude:

	GEIG 2021	EPBD 2024
Neubau	> 6 Stellplätze	> 5 Stellplätze
Größere Renovierung	> 10 Stellplätze	Keine separate Regelung; Ausrichtung an Neubaupflichten
Anforderung: Neu/ Renovierung	1 Ladepunkt und Leitungsinfrastruktur an jedem dritten Stellplatz	1 Ladepunkt an jedem fünften Stellplatz und Vorverkabelung für mindestens 50% der Stellplätze
Sonderregelungen	keine	Neue Bürogebäude: 1 Ladepunkt je zwei Stellplätze.
Bestandsgebäude (ohne Renovierung)	Ab 1. Jan. 2025: > 20 Stellplätze müssen mind. 1 Ladepunkt haben	Ab 1. Jan. 2027: > 20 Stellplätze müssen mind. 1 Ladepunkt je 10 Stellplätze oder entsprechende Infrastruktur haben

Auch bei Nichtwohngebäuden werden die Schwellenwerte gesenkt. Der Fokus verschiebt sich von einer reinen Mindestanforderung hin zu einer verpflichtenden Ladepunktdichte, orientiert an der Stellplatzzahl. Während das GEIG 2021 bei Neubauten lediglich einen Ladepunkt und eine Vorbereitung für jeden dritten Stellplatz forderte, sieht die Neuauflage einen Ladepunkt pro fünf Stellplätze vor, ergänzt durch Vorverkabelung für die Hälfte aller Stellplätze. Dadurch wird die passive Infrastruktur deutlich ausgebaut. Für neue Bürogebäude gilt eine noch strengere Sonderregelung: ein Ladepunkt pro zwei Stellplätze. Dieser Fokus auf eine höhere Ladedichte erkennt an, dass mehr Ladepunkte erforderlich sind, um den tatsächlichen Bedarf im gewerblichen Bereich zu decken. Auch die Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude wird verschärft: Die bisherige Regelung ab 1. Januar 2025 (mindestens ein Ladepunkt) wird durch eine neue, deutlich anspruchsvollere Vorgabe ersetzt, die mindestens einen Ladepunkt pro zehn Stellplätze oder entsprechende Infrastruktur verlangt.

Ganz neue Verpflichtungen

Über die mengenmäßigen Änderungen hinaus führt die EPBD 2024 qualitative und infrastrukturelle Neuerungen ein, die sich in der GEIG-Neuauflage wiederfinden müssen:

Fahrradinfrastruktur: Die Richtlinie verlangt die Bereitstellung von Fahrradstellplätzen in neuen und renovierten Gebäuden. Wohngebäude müssen mindestens zwei Fahrradstellplätze pro Wohneinheit vorsehen, Nichtwohngebäuden mindestens 15 Prozent der durchschnittlichen Nutzerkapazität. Dies zeigt eine ganzheitliche Sicht auf nachhaltige Mobilität, die über die reine Elektromobilität für Autos hinausgeht.

Intelligentes und bidirektionales Laden: Künftige Ladepunkte müssen intelligentes Laden ermöglichen und für bidirektionales Laden vorbereitet sein. Intelligentes Laden erlaubt ein Lastmanagement zur Stabilisierung des Stromnetzes, während bidirektionales Laden (z.B. Vehicle-to-Grid) Strom in Zeiten hoher Nachfrage ins Netz zurückspeisen kann. Dies macht Gebäude von passiven Energieverbrauchern zu aktiven Teilnehmern am Energiemarkt, was neue Anforderungen an Elektroinstallationen und -systeme stellt.

Die Stimmen der Industrie

Die geplanten Gesetzesverschärfungen stoßen bei verschiedenen Branchenverbänden auf Kritik. Organisationen wie der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) und der Bundesverband freier und unabhängiger Tankstelle e.V. (BFT) lehnen die Tankstellen-Versorgungsauflage ab. Die Kritikpunkte beziehen sich in erster Linie auf die Diskrepanz zwischen politisch gesetzten Zielen und den praktischen Herausforderungen der Umsetzung. Die Verbände bemängeln, dass die Vorgaben nicht ausreichend auf den tatsächlichen Ladebedarf abgestimmt seien, was die Wirtschaftlichkeit der Standorte gefährde. Sie fordern eine Verlängerung der Umsetzungsfristen sowie die Berücksichtigung von Eigentums- und Pachtverhältnissen. Die Regierung schätzte die einmaligen Umstellungskosten für die erste Stufe des GEIG 2021 auf über 700 Millionen Euro; die neuen Anforderungen werden diese Summe voraussichtlich deutlich übersteigen.

Strategische Chancen und die Netzdienlichkeit

Trotz der Herausforderungen bieten die neuen Regelungen erhebliche strategische Chancen. Die proaktive Umsetzung der strengeren Anforderungen kann eine Immobilie zukunftssicher und attraktiver machen und ihren Wert steigern. Insbesondere Gewerbeimmobilien können ihren Mitarbeitern und Kunden mit moderner Ladeinfrastruktur einen klaren Mehrwert bieten. Der Verkauf von Ladestrom eröffnet zudem eine neue Einnahmequelle.

Die strategische Nutzung der bestehenden Regelungen bleibt entscheidend. Da die 7-Prozent-Ausnahmeregelung voraussichtlich nur noch bis Ende 2026 gültig ist, besteht ein Anreiz für Gebäudeeigentümer, Sanierungsmaßnahmen vorzuziehen, um die Kostenbegrenzung noch zu nutzen.

Die Quartierslösung bleibt ein wichtiges Instrument, um die Kosten der verpflichtenden Installationen durch die Bündelung von Ladepunkten zu optimieren. Die Einführung intelligenter und bidirektionaler Ladepunkte signalisiert ein Umdenken: Gebäude werden nicht mehr nur als Energieverbraucher, sondern als aktive Bestandteile eines intelligenten Stromnetzes betrachtet. Dieses Konzept der Netzdienlichkeit wird in Zukunft eine entscheidende Rolle spielen, Strom bei niedriger Nachfrage zu speichern und bei hoher Nachfrage bereitzustellen.

Fazit und Handlungsempfehlungen

Die bevorstehende Neuauflage des GEIG ist eine direkte und unumgängliche Folge der EU-Klimaziele. Die Änderungen verschärfen die Anforderungen, senken die Schwellenwerte und erweitern den Anwendungsbereich auf zahlreiche Bauvorhaben. Das Gesetz bewegt sich von einer reinen Vorbereitungspflicht hin zu Anforderungen an Dichte und Intelligenz der Ladeinfrastruktur.

Für alle Beteiligten aus der Immobilien-, Bau- und Planungsbranche ergeben sich daraus dringende Handlungsempfehlungen:

Für Eigentümer und Bestandshalter: Es ist eine sofortige Bestandsaufnahme aller Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen erforderlich, um die Nachrüstpflicht seit 1. Januar 2025 zu erfüllen. Es empfiehlt sich, die Möglichkeiten der Portfolio- oder Quartierslösung zu prüfen, um die Kosten effizient zu steuern.

Für Entwickler und Planer: Es wird bei neuen Projekten und größeren Renovierungen dringend empfohlen, nicht mehr die alten GEIG-2021-Werte zugrunde zu legen, sondern die strengeren Anforderungen der EPBD 2024 bereits jetzt zu berücksichtigen. Intelligente Ladepunkte, bidirektionales Laden und Fahrradstellplätze sollten von Anfang an in ein architektonisches und technisches Konzept integriert werden, um kostspielige Nachbesserungen zu vermeiden.

Für die gesamte Branche gilt: Die verfügbaren Förderprogramme – wie sie beispielsweise von der KfW oder den Bundesländern angeboten werden – sollten zur Finanzierung der notwendigen Maßnahmen genutzt werden. Der Umbau der Infrastruktur ist nicht nur eine gesetzliche Pflicht, sondern eine strategische Investition, die Wert und Zukunftsfähigkeit einer Immobilie langfristig sichern.